日前，《人民日报》刊发了高层署名文章《必须实现高质量发展》。

文章中高屋建瓴地诠释“高质量发展”的目标、意义和实践，并强调“加快推动各方面工作转入高质量发展轨道。”其中，针对房地产行业的“高质量发展”，文章里给出了明确指向。

而高层口径的微小改变，草蛇灰线间，往往预示着调控着力点可能出现微调，甚至可能会影响到未来地产行业开发模式与产品创新的方向变革。

文章中是这样阐述的：

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

不难看出，相比以往出现了两点变化。其一，增加了“顺应居民高品质住房需求”，其二，在促进房地产行业平稳健康发展之后，新增加了“良性循环”。

“顺应居民高品质住房需求”，重点是对“高品质”的定义。

众所周知，80年代的住房制度改革，是我国住房品质提升的一道分水岭。而在此之前的福利分房时代，一套建筑总平图往往全市通用，多为解决普通家庭最基本的居住需求，难言品质。

住房商品化时代的到来，才有了产品设计的百花齐放、因需定制，开发商，也才有了对品质的追求。

随着楼市由绝对的刚需市场，逐渐过渡到改善需求占据一席之地，需求的演变，让房子的高端化，乃至豪宅化成为一个时期，开发商们发力的重点。

但显然，文中的“高品质”绝不等同于“高端化”，那么，何为高品质，可以从北京“两集中”供地规则受到部委表扬中略见端倪。

今年5月，北京首批集中供地大幅提升了住宅建造标准，绿建两星，是最低门槛，10个高标准项目，基本要在绿建三星的基础上，满足超高装配率的要求。

面对碳达峰、碳中和的经济社会变革，住建部设定了到2022年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%的目标，北京住宅全面执行绿色建筑标准，在全国层面起到了引领性作用。

近年来，住建部大力推行的“被动式建筑”、“百年宅”等，无不是在装配式建筑基础上，对施工技术、建材、工艺工法的高标准严要求。

显然，北京土拍新规，很可能完美契合了高层对于“高品质”的定义，未来，绿色建筑有望在全国更多城市推行。

正因如此，开发企业应进一步加强对绿色建筑设计规范、工艺工法、新兴技术的研究，同时，内部招采体系、合格供方的搭建，也应当更多地向二三四线城市渗透。

须知，未雨绸缪，方能在土地竞争、产品竞争、市场竞争中先人一步。

高品质住房之外，“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”中，“良性循环”的提法，有着更为开阔深刻的意义。

良性循环，是任何行业实现平稳健康发展的必要条件。而地产行业的良性循环，既有赖于外部金融的支持，也要力求达成行业内部，土地与房子、新房与二手房等市场要素，在供应、需求、库存三者间的动态平衡。

外部金融支持的力度强弱，可以在央行《2021年第三季度中国货币政策执行报告》中一窥究竟。

截止Q3，全国个人住房贷款余额为37.4万亿元，同比增长11.3%；住房开发贷款余额为9.3万亿元，同比增长0.1%。二者相加，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占到银行业各项贷款余额的27.1%。

涉房贷款的比重超过四分之一，将房地产业与银行业紧紧拴在一起，福祸相倚。

银行抽刀断水去杠杆，个别规模房企风险暴露，市场也急转直下，企业坏帐与个人房贷断供的出现，同样对金融系统的安全形成挑战，为此触发金融政策的微妙调整。

Q3货币报告中，央行明确将“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

合法权益，直指购房者基于自住需求出发的合理信贷需求，正因如此，住房按揭贷款迎来了边际宽松，不同城市的房贷利率、放贷周期都明显改善。

10月，全国首套房贷平均利率今年以来首次环比下降。个人住房贷款增加3481亿元，较9月多增1013亿元。当金融—房地产的传导链条再次转动，对刚需客群的购房需求形成支撑，有助夯实行业平稳健康发展的基本面，从而推动两大行业间的良性循环。

但地产行业内部来看，仅靠金融政策的微调，很难真正扭转全国住宅市场正在发生的改变。

供应层面的住宅新开工面积，自2018年开始同比增速便一路下滑；需求层面的住宅销售面积，源于新一轮紧缩调控的发力，自2017年开始同比增速便保持稳定之势；库存层面的住宅待售面积，同样在2017年出现同比增速的陡然上扬，今年1-10月终于抵达止跌回涨的拐点。

供应渐至高位、成交保持稳定，供过于求造成库存上升，市场循环面临堵点。

“三线四档”落地执行，房企主动收缩规模，又造成全国第二批“两集中”供地的大面积流拍，产业循环出现不畅。

显而易见，“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”，应当在权衡各方面利弊得失前提下，求得积极作用尽可能大、负面影响尽可能小的政策优化组合。

因此，坚守“房住不炒”原则的同时，针对首套刚需人群，或将出现定向宽松。

纵观各个地方城市，针对特定人员的放松，比如哈尔滨、长春的人才购房补贴，以及刚刚引发热议的上海“五个新城”和自贸区新片区，应届研究生毕业生可直接落户的新政，均获得过关放行，皆因这些政策既未突破调控底线，也利于房地产市场的良性循环。

新背景下，“高品质住房”和“良性循环”将是对地方政府施政方针与调控智慧的又一场考验，谁能获得高分答卷？上海，再次走在全国前列。